買樓收租跑贏定存　1厘回報屋苑快絕迹

拆息連日大跌，與樓按相關的1個月HIBOR由4月底約4厘，近日已跌穿1厘至0.96厘，創近3年新低，實際供樓利息跌至2.26厘。供樓成本下降，進一步紓緩供樓壓力，對樓市構成支持，帶動市況回暖。

受中美關稅戰影響，大量熱錢湧入本港，金管局本月四度入市，累計注資近1,300億港元，銀行體系總結餘升至1,741億港元。在資金泛濫下，H按實際利率跌穿3厘。以現時主流新造H按計劃「H+1.3厘」計，實際息率低見2.26厘，較3.5厘封頂息低逾三成。

利率回落，樓市步入「供平過租」時代，即每月供款低於租金，亦代表買樓收租的租金足以抵銷利息，吸引投資者重返樓市。

借500萬月慳$3315

以500萬元貸款額，還款期30年，按息2.26厘計算，業主每個月供款為19,138元，較以往3.5厘「封頂息」計22,453元，每個月約慳息3,315元。

根據中原城市領先指數，全港143個大型屋苑中，有140個租金回報率達2.28厘或以上，佔整體98%。顯示不少屋苑供樓支出低於租金，吸引部分租客轉買自住，市場或見更多「轉租為買」的需求。位於西環的嘉輝花園，3月租金回報率高達5.07厘，是眾屋苑之冠，成「全港收租王」。

至於回報率不足2厘的屋苑，只剩渣甸山豪宅嘉雲臺一個，此屋苑現時回報率1.61厘。

至於「熱錢效應」對樓市的正面推動亦有跡可尋。金管局上次大規模入市為2020年4月至10月，共85次注資逾3,600億港元。當時雖處第二、三波疫情，但熱錢湧港為金融市場注入動力，樓價逆市上升，中原城市領先指數由4月底175點升至7月高見181.77點，升近4%。2020年全年樓價僅跌0.2%。資金亦湧入一手市場，2020年下半年新盤成交逾7,800宗，較上半年增逾一成。

樓價今年料見底回升

減息潮下，銀行定存利率由高位的4至5厘跌至目前普遍不足3厘，現時四間主要銀行，3至6個月的定期存款利率，全綫不足2厘，可見過往將資金長放銀行「食息」的吸引力大減。相對之下，樓市平均租金回報已升至約3.5厘，超越定存。資金尋求更佳回報，樓市投資吸引力回升，購買力逐步釋放，對樓市形成利好，預期樓價今年見底機會上升。

隨拆息回落及中美緊張局勢緩和，樓市氣氛轉旺，新盤銷情持續升溫。5月至今一手市場錄得逾1,500宗成交，比上月全月約1,100宗增加近4成。購買力釋放，發展商推盤積極性提升，本月一手成交料可達2,000宗。